一、土地托管VS土地流轉(zhuǎn)，誰會(huì)更勝一籌

土地流轉(zhuǎn)是出現(xiàn)在法律明文規(guī)定中的名詞，就是指的將土地的所有權(quán)，承包權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)種植，這是國(guó)家現(xiàn)在目前積極倡導(dǎo)積極推進(jìn)的一種方式，土地托管是什么形式呢？在法律上尚無這一次可能也類似于土地流轉(zhuǎn)吧，你需要把主力托管的意義明確化之后，我們才能做相應(yīng)的分析。

二、土地合作模式有幾種

土地合作開發(fā)模式大體有以下幾類，第一種風(fēng)險(xiǎn)最低：

1、擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)（土地協(xié)議折價(jià)，或評(píng)估入股方式構(gòu)成合作投資比例），另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以雙方名義共同開發(fā)，然后按照雙方約定比例進(jìn)行分配并對(duì)自己名下的房屋進(jìn)行使用或銷售。從法律上講，這是一種典型的合作形式，在內(nèi)容和形式上都符合合伙經(jīng)營(yíng)的特點(diǎn)，對(duì)內(nèi)按照合同約定的投資比例共同經(jīng)營(yíng)，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，合作參與各方以分利、方式、土地補(bǔ)償?shù)确绞将@得利潤(rùn)匯報(bào)，對(duì)外雙方共同互負(fù)連帶責(zé)任。

2、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人投入資金或技術(shù)，以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，待房屋建成后，依約定將房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)以轉(zhuǎn)讓方式轉(zhuǎn)讓給投資方。這是一種以合作開發(fā)為名，吸收開發(fā)資金分享利益的合同，享有土地使用權(quán)的開發(fā)方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作并承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，合作方只投入資金或技術(shù)，但不加名合作，也不參加經(jīng)營(yíng)及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只是享受固定的利潤(rùn)分成或獲取固定的房屋作為投資回報(bào)，這是名為合作建房，實(shí)為借貸的合同，由于項(xiàng)目是以土地使用權(quán)人的名義進(jìn)行開發(fā)，所以其中風(fēng)險(xiǎn)主要由提供土地使用權(quán)一方承擔(dān)。

3、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方是具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)商投入資金和技術(shù)并以其名義進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目完成后，開發(fā)商依合同約定的分配比例將房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移給出地一方；這是一種雙方合作，單方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的合同，實(shí)質(zhì)上具有名為合作開發(fā)，實(shí)為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的性質(zhì)，其中風(fēng)險(xiǎn)主要由開發(fā)商一方承擔(dān)。

4、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人提供土地使用權(quán)，另一方當(dāng)事人提供資金雙方共同組成一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司，并以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)，并按雙方約定比例分配建成后的房屋或者將建成房屋出售后，按比例分配所得收益，這種合作開發(fā)的項(xiàng)目公司，類似法人型的聯(lián)營(yíng)體，項(xiàng)目公司依批準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)范圍活動(dòng)并以其名義承擔(dān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，完成項(xiàng)目公司使命后即告終止，對(duì)合作雙方化解風(fēng)險(xiǎn)極為有利。由于新成立的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目公司是獨(dú)立法人，擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人在提供土地使用權(quán)，必須辦理相應(yīng)土地出讓過戶手續(xù)。

5、已擁有土地使用權(quán)的當(dāng)事人（往往不具備開發(fā)資質(zhì)，或開發(fā)資質(zhì)等級(jí)不足），以掛靠形式與具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證書的開發(fā)商簽訂合作開發(fā)合同，掛靠方負(fù)責(zé)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所需資金，被掛靠方為房地產(chǎn)開發(fā)公司，負(fù)責(zé)辦理合作項(xiàng)目的立項(xiàng)、批地、報(bào)建、簽訂銷售合同，辦理房地產(chǎn)權(quán)證，同時(shí)收取一定比例的管理費(fèi)或分取固定的利潤(rùn)；這種合作方式逃避了房地產(chǎn)開發(fā)的行政管理，降低了成本，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以合作開發(fā)為名出租房地產(chǎn)資質(zhì)證書以獲取利益，一旦發(fā)生法律糾紛，合作方訴諸法院時(shí)，相關(guān)合同往往裁定無效。

三、土地托管,管理者能掙到錢嗎

為什么加入托管合作社就能增產(chǎn)呢？鄧州市眾哈哈農(nóng)業(yè)種植合作社理事長(zhǎng)張朝合說，糧食增產(chǎn)主要在于良好的管理。眾哈哈合作社采用的是“統(tǒng)一耕地、統(tǒng)一測(cè)土配肥、統(tǒng)一供種、統(tǒng)一播種、統(tǒng)一病蟲草害管理、統(tǒng)一收割、統(tǒng)一收購、分戶結(jié)算”的經(jīng)營(yíng)模式。合作社建有自己的實(shí)驗(yàn)室、配肥站，還長(zhǎng)期聘請(qǐng)鄧州市的3名農(nóng)業(yè)專家作技術(shù)顧問，種子全部由鄧州市種子公司提供，走科學(xué)興農(nóng)的道路。

張朝合介紹，農(nóng)戶土地交給合作社統(tǒng)一管理，打破了一家一戶田塊之間的界限，使原來田塊之間10厘米左右寬的“地山溝”也能種上莊稼，同時(shí)，土地交給合作社，方便合作社大面積統(tǒng)一管理，降低了農(nóng)藥、肥料、田間用水等生產(chǎn)資料的投入成本，使入托農(nóng)戶增產(chǎn)又增收。

南陽中豫花生專業(yè)合作社鄧州分社經(jīng)理魯占杰告訴記者，合作社通過專業(yè)化的規(guī)模經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)了節(jié)支增收。合作社可以直接從廠家采購良種、無公害農(nóng)藥，比農(nóng)民自己購買便宜許多；采取集約化管理，提高了耕種管理效率；推廣的良種，統(tǒng)一防治病蟲害，都為增收增效提供了保障。原來種糧食都是靠天收，現(xiàn)在有良好的管理和農(nóng)業(yè)技術(shù)指導(dǎo)，不出意外的話，比起原來產(chǎn)量是會(huì)增長(zhǎng)的。

四、土地流轉(zhuǎn)和轉(zhuǎn)讓有啥區(qū)別

農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的方式主要有：轉(zhuǎn)包、出租、借用、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等。土地轉(zhuǎn)讓是實(shí)現(xiàn)土地流轉(zhuǎn)的一種方式。