盡管經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)政策逐漸回暖，但很多民營房企仍有下蛋的危險(xiǎn)。曾經(jīng)耀眼的地產(chǎn)明星紛紛隕落，資本市場更是“崩盤模式”的災(zāi)難。

恒大、融創(chuàng)、世茂、華夏幸福，民營房企巨頭此起彼伏，房企在刺骨的風(fēng)雨下艱難生存。

時代的浪潮洶涌澎湃，昔日的輝煌已經(jīng)過去?；仡欀袊康禺a(chǎn)24年的貨幣化歷程，碧桂園絕對是分不開的。

[實(shí)際或虛假負(fù)債]

眾所周知，房地產(chǎn)本身就是一個高負(fù)債的行業(yè)，出現(xiàn)問題的房企基本都被堆積如山的債務(wù)壓得喘不過氣來。所以，負(fù)債水平如何決定房企的健康。

但是，中國絕大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)都是期房。按照會計(jì)準(zhǔn)則，商品在交付前是計(jì)入負(fù)債一欄的，所以房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)需要更細(xì)致地拆解，這也是為什么要用“三條紅線”進(jìn)行行業(yè)監(jiān)管。

截至2021年，三條紅線中，碧桂園剔除預(yù)收賬款后的負(fù)債率為74%，高于70%的紅線；凈負(fù)債率，碧桂園為45.4%，略低于保利地產(chǎn)；短期負(fù)債率2.3倍，足以覆蓋短期償債需求。一步上線，所以碧桂園還在“黃檔”范圍內(nèi)。

四年來，碧桂園的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。首席執(zhí)行官莫斌表示，碧桂園的總債務(wù)規(guī)模不會增加，他有信心在明年年中之前“從黃檔轉(zhuǎn)向綠檔”。

“三條紅線”代表的是房企的真實(shí)負(fù)債水平，融資成本反映的是這些資金的成本壓力。去年碧桂園借款成本為5.2%，同比下降36 BP。雖然和中海、保利、萬科比還有一些差距，但在民營房企中也是優(yōu)秀的。

“降成本就是保利潤”，融資成本降低。對于有息負(fù)債超過3000億元的巨型房企來說，無疑是雪中送炭。

房地產(chǎn)嚴(yán)厲調(diào)控后，優(yōu)秀房企逐漸展現(xiàn)經(jīng)營韌性，“剩者為王”的戲碼上演。除了地產(chǎn)央企，近期不斷出臺政策扶持優(yōu)秀民營企業(yè)。

5月16日，碧桂園、龍湖、美的地產(chǎn)被監(jiān)管層評選為“示范房企”，可在信用保護(hù)工具加持下發(fā)行人民幣債券。

4天后，碧桂園成功發(fā)行5億元“22必迪01”債券，票面利率4.5%。這一方面說明了監(jiān)管層對優(yōu)秀房企的認(rèn)可。

“打鐵還需自身硬”。在融資回暖的同時，我們更應(yīng)該關(guān)注銷售端的造血能力。由于國內(nèi)絕大部分房屋都是期房，在房屋交付之前，銷售金額和預(yù)付款(定金)會在后期計(jì)入合同負(fù)債。這部分屬于房企業(yè)績的“糧倉”，一般在2-3年后轉(zhuǎn)為營收和利潤。

因此，“合同負(fù)債”不僅應(yīng)被視為“風(fēng)險(xiǎn)閃光點(diǎn)”，還應(yīng)被視為企業(yè)未來發(fā)展的“潛在價值”。

業(yè)績儲備方面，2021年碧桂園合同負(fù)債高達(dá)7092.55億元，房企中只有萬科能與之匹敵，是華潤置地的3倍多，招商蛇口的近5倍。

2021年，碧桂園權(quán)益銷售額5580億元，同比下降2.2%，回款5022億元，連續(xù)6年回款率超過90%。在百強(qiáng)房企下滑3.5%的背景下，碧桂園保持了一定的抗壓能力。

該研究院最新數(shù)據(jù)顯示，前5個月房企100強(qiáng)銷售額同比減半，僅有碧桂園、萬科、保利超過千億元。其中，碧桂園1-5月銷售2011.9億元，同比下降43%，仍好于行業(yè)平均水平。

整個房地產(chǎn)行業(yè)還在尋找底部。在寒冷的天氣里

碧桂園在市場上開疆拓土，在廣闊的三四線土地上開花結(jié)果。曾幾何時，模仿者更是躍躍欲試。陽光城、索尼??行業(yè)中的黑馬不斷涌現(xiàn)。

經(jīng)歷了黃金期和白銀期，在地產(chǎn)的“黑鐵時代”，碧桂園能長期遵守金融鐵律，是其長期發(fā)展的重要原因，相比于深陷債務(wù)深淵的房企。

碧桂園13年來凈負(fù)債率一直保持在70%以下，這讓它有足夠的信心應(yīng)對周期性波動，它可以輕松應(yīng)對行業(yè)的低迷。

碧桂園前首席財(cái)務(wù)官吳建斌向楊國強(qiáng)建議，最重要的一條是凈負(fù)債率不得高于70%。在這個更能反映房企健康狀況的指標(biāo)中，碧桂園總能堅(jiān)守底線，做到屹立不倒。

此外，隱藏在冰山下的“表外負(fù)債”將眾多大型房企拖入深淵，恒大、HNA就是最典型的案例。

在與投資者的交流會中，碧桂園表示，2018年以后，公司對所有融資成本都做了非常嚴(yán)格的控制，所有融資都在報(bào)紙上披露。此外，對于商票，將進(jìn)一步壓縮商票余額，力爭從100億向零靠攏。

房產(chǎn)在sturm und drang已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)，碧桂園在精細(xì)化管理時代已經(jīng)提前布局。楊國強(qiáng)曾說，“做多了不偉大，做11%才偉大。”

無論規(guī)模論成敗，碧桂園都將在穩(wěn)、遠(yuǎn)、深耕的大背景下，通過精細(xì)化、規(guī)范化管理，追求項(xiàng)目的“10%成功”。

[多樣化的輪子]

郁亮在今年年初指出，房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入“黑鐵時代”。

今年以來，房地產(chǎn)銷售非常疲軟。盡管受到疫情的反復(fù)影響，但不可否認(rèn)的是，房地產(chǎn)未來的想象空間并不大。

是多元化房企的共同選擇，也是很多企業(yè)的共同選擇

進(jìn)入物業(yè)、商業(yè)或者跨界至物流、新能源汽車等行業(yè)。

碧桂園的主攻方向是智能建造、智慧餐飲、新零售、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等。子公司博智林聚焦建筑機(jī)器人，今年2月底，已有21款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化使用，覆蓋25個省份（直轄市、自治區(qū)）超350個項(xiàng)目。不僅和碧桂園地產(chǎn)業(yè)務(wù)相互協(xié)同，更能為工程建筑賦能，助力建筑業(yè)轉(zhuǎn)型升級。

智慧餐飲賽道，碧桂園旗下千璽機(jī)器人是目前市面上唯一一家，可以提供從中央廚房到冷鏈運(yùn)輸?shù)秸麄€店面的機(jī)器人解決方案，并能適應(yīng)景區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院等多樣化場景。千璽機(jī)器人還是北京冬奧會媒體中心智慧餐廳服務(wù)商，服務(wù)期間，智慧餐廳成為主媒體中心新晉“網(wǎng)紅”，國內(nèi)外媒體紛紛打卡。

在現(xiàn)代農(nóng)業(yè)領(lǐng)域，碧桂園農(nóng)業(yè)通過無人駕駛、智慧農(nóng)業(yè)和智慧農(nóng)場布局科技農(nóng)業(yè)，并已成為粵港澳大灣區(qū)現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)綜合示范基地的建造者，打造出大型無人化農(nóng)場，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。

今年春耕期間，碧桂園農(nóng)業(yè)大展拳腳。在佛山三水區(qū)南山鎮(zhèn)萬畝智慧農(nóng)業(yè)園，碧桂園農(nóng)業(yè)一臺無人機(jī)器一天最多完成800畝作業(yè)，比人力提高40倍；再加上1臺無人收割機(jī)、4臺無人機(jī)以及十幾套復(fù)式農(nóng)機(jī)具，春耕進(jìn)度大幅提升。碧桂園的“無人化農(nóng)場”模式正在向其他地方復(fù)制和推廣。

2018年，碧桂園中期即提出“提質(zhì)控速”，放緩擴(kuò)張速度適應(yīng)市場節(jié)奏。2019年楊國強(qiáng)又將碧桂園重新定位為“高科技綜合性企業(yè)”，可以看出碧桂園做強(qiáng)主業(yè)及多元化發(fā)展的決心。

總的來看，相比其他激進(jìn)多元化的房企，碧桂園多元化投資較為克制，并非盲目躍進(jìn)而是和地產(chǎn)主業(yè)相互協(xié)同，且碧桂園財(cái)務(wù)指標(biāo)還在持續(xù)優(yōu)化。

在地產(chǎn)政策逐步回暖之際，地產(chǎn)江湖大洗牌后，碧桂園仍舊值得一看。

免責(zé)聲明

——END——

相關(guān)問答：碧桂園負(fù)債率多少 2022 碧桂園剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率為78.5%，凈負(fù)債率為49.7%，現(xiàn)金短債比為2.14倍?！就卣官Y料】碧桂園集團(tuán)，即碧桂園控股有限公司（股份代號：***.hk），總部位于廣東省佛山市順德區(qū)，是中國最大的新型城鎮(zhèn)化住宅開發(fā)商。采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營模式，業(yè)務(wù)包含物業(yè)發(fā)展、建安、裝修、物業(yè)管理、物業(yè)投資、酒店開發(fā)和管理、以及現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、機(jī)器人；碧桂園提供多元化的產(chǎn)品以切合不同市場的需求。各類產(chǎn)品包括聯(lián)體住宅及洋房等住宅區(qū)項(xiàng)目以及車位及商鋪，同時亦開發(fā)及管理若干項(xiàng)目內(nèi)的酒店，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值潛力。除此之外，同時經(jīng)營獨(dú)立于房地產(chǎn)開發(fā)的酒店，2019年全年銷售金額7715億元，居中國房地產(chǎn)行業(yè)第一位。碧桂園于2007年4月20日在聯(lián)交所主板上市。上市不但為集團(tuán)長遠(yuǎn)健康發(fā)展提供了資金，也邁出了進(jìn)入國際資本市場的成功一步。碧桂園在上市后備受市場認(rèn)同——于2007年9月1日成為摩根士丹利資本國際環(huán)球標(biāo)準(zhǔn)指數(shù)成份股，于2007年9月10日晉身成為恒生綜合指數(shù)、恒生中國內(nèi)地綜合指數(shù)及恒生中國內(nèi)地流通指數(shù)成份股（現(xiàn)為恒生中國內(nèi)地100）。加入成份股標(biāo)志著資本市場對碧桂園作為香港股票市場重要部分的肯定，并強(qiáng)化肯定了碧桂園在國際資本市場的地位。碧桂園自創(chuàng)立以來，一直受惠于中國日趨興旺的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并逐步走出廣東省，拓展至全國其他經(jīng)濟(jì)高增長地區(qū)。截至2015年 12月31日，除廣東省外，碧桂園已于25個省/直轄市/自治區(qū)的多個策略性挑選地區(qū)擁有物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目。自2011年12月，碧桂園成功進(jìn)軍海外市場，在馬來西亞及澳大利亞擁有開發(fā)項(xiàng)目，策略性的拓展不僅進(jìn)一步鞏固了碧桂園于廣東省的市場領(lǐng)導(dǎo)地位。而且發(fā)展了其他區(qū)域的業(yè)務(wù)，加強(qiáng)了品牌影響力。并充份體現(xiàn)了碧桂園的項(xiàng)目執(zhí)行能力及開發(fā)模式的可復(fù)制性。展望未來，碧桂園將圍繞地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心，通過金融化手段強(qiáng)化或整合地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上的各項(xiàng)社區(qū)相關(guān)業(yè)務(wù)，完善覆蓋社區(qū)資源整合平臺，打造全生命周期產(chǎn)業(yè)鏈，充分釋放集團(tuán)內(nèi)資產(chǎn)價值，繼續(xù)鞏固并加強(qiáng)在行業(yè)中的地位。創(chuàng)始人楊國強(qiáng)手書《碧桂園是什么》和《我夢想中的碧桂園》，書中既提出了碧桂園的發(fā)展綱領(lǐng)，也展現(xiàn)了碧桂園的企業(yè)形象。相關(guān)問答：萬達(dá)減債2158億元，負(fù)債率降到60%，而其他房企負(fù)債率均超過80%，你怎么看？

房地產(chǎn)負(fù)債率高，這個是很正常的事情，目前萬達(dá)之所以把負(fù)債率降到60%，因?yàn)樽罱鼛啄耆f達(dá)拋售了大量的資產(chǎn)用于還債，其目的就是為了轉(zhuǎn)型走輕資產(chǎn)發(fā)展道路，因?yàn)橥踅×植豢春梦磥矸康禺a(chǎn)市場的發(fā)展。

我們先來看一下目前一些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率情況。

房地產(chǎn)一直是一個資金導(dǎo)向型的行業(yè)，資金就是房地產(chǎn)的命脈，通過高負(fù)債高杠桿一直是房地產(chǎn)開發(fā)商的生存技能，所以最近幾年很多房地產(chǎn)開發(fā)商都一直處于高負(fù)債的狀態(tài)，目前全國房地產(chǎn)開發(fā)商的平均負(fù)債率大概是在80%左右。

而排名前列的房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)債更是驚人。

截止2018年上半年，銷售額排名前5的開發(fā)商有息負(fù)債高達(dá)15850億元。 其中，中國恒大6762億元，碧桂園2945億元，萬科集團(tuán)1794億，融創(chuàng)中國2098億元，保利地產(chǎn)2251億元。

房地產(chǎn)開發(fā)商未來將面臨很大的償債壓力，面臨不可預(yù)測的風(fēng)險(xiǎn)

過去幾年我國房價迅猛發(fā)展，開發(fā)商也賺得盆滿缽滿，也是在這種環(huán)境之下，開發(fā)商不斷的去加杠桿，不斷的去負(fù)債。

但目前我國樓市已經(jīng)進(jìn)入了一個轉(zhuǎn)折點(diǎn)，房價不可能像過去幾年那樣迅猛發(fā)展，甚至部分地區(qū)房價已經(jīng)出現(xiàn)下降的趨勢，而在樓市不容樂觀的情況下，很多開發(fā)商的債務(wù)卻紛紛到期。

當(dāng)前房企有息負(fù)債余額約為19.2萬億，規(guī)模最大的是房地產(chǎn)開發(fā)貸，其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產(chǎn)支持證券，分別為9.6萬億、2.8萬億、2.4萬億、2.2萬億、0.6萬億和0.3萬億。

這么高的債務(wù)是壓在房地產(chǎn)開發(fā)商頭上的一塊石頭，弄不好就把自己的腳砸到了，未來4年將是房地產(chǎn)負(fù)債兌付高峰期。2018 下半年到2021年到期規(guī)模分別為2.9萬億、6.1萬億、5.9萬億和3.4萬億，2023年及以后總計(jì)僅0.9萬億。

而這幾年估計(jì)也正好是我國房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型以及改革的一個重要時間段，如果按照目前的房地產(chǎn)發(fā)展趨勢，開發(fā)商想像過去那樣高負(fù)債高杠桿開發(fā)，明顯是不可能的。

所以我們看到目前很多企業(yè)都在尋找資金過冬，通過降價促銷，盡快回流資金，另外還通過發(fā)行高息債券來融資。

比如前段時間，恒大就以13%左右的利率發(fā)行了18億美元的債券，其中許家印自己就認(rèn)購了10億美元，從中可以看出，目前房地產(chǎn)行業(yè)融資很困難。

而在這種情況下，很多開發(fā)商都在紛紛尋找轉(zhuǎn)型之路。

萬達(dá)集團(tuán)負(fù)債率降到60%，轉(zhuǎn)型初見成效

2017年的時候，萬達(dá)負(fù)債超過4000億一直是個熱點(diǎn)新聞，當(dāng)時王健林被稱為中國的負(fù)債大王。

而為了降低債務(wù)，最近幾年萬達(dá)一直在出售各種資產(chǎn)用來償債。

我們先來看一下最近兩年萬達(dá)出售的一系列資產(chǎn)清單：

2017年7月19日，萬達(dá)與融創(chuàng)、富力上演了一場世紀(jì)交易：萬達(dá)將77家酒店賣給了富力地產(chǎn)，交易價格為199.06億元，以438.44億元將13個文旅酒店項(xiàng)目91%股權(quán)賣給了融創(chuàng)，合計(jì)金額為637.50億元。

隨后萬達(dá)相繼清空了英國、澳大利亞、美國、西班牙等多處海外資產(chǎn)，并將大多數(shù)業(yè)務(wù)移回國內(nèi)。

比如以約為50000萬歐元出售了馬德里競技俱樂部17%股權(quán)；以3.15億出售澳洲黃金海岸項(xiàng)目及悉尼項(xiàng)目。

今年9月18日，萬達(dá)集團(tuán)又出售位于芝加哥的摩天大樓，10月29日，萬達(dá)又將萬達(dá)文化管理100%股權(quán)出售給融創(chuàng)，融創(chuàng)的代價是支付62.81億元。

通過這一系列的資產(chǎn)處置，萬達(dá)集團(tuán)在一年多的時間內(nèi)，回籠了將近2000億的資金，大大減輕了還債的壓力。

王健林和萬達(dá)的轉(zhuǎn)型是一個明智的選擇

首先我們不得不佩服老王的眼光和魄力，這幾年中國房地產(chǎn)高速發(fā)展，很多開發(fā)商都紛紛在擴(kuò)大版圖，所以我們看到很多開發(fā)商都是高負(fù)債，高杠桿。

但就在中國房地產(chǎn)高速發(fā)展的這幾年，王健林卻在謀求轉(zhuǎn)型縮減房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而且目前已經(jīng)初見成效。

我們以2017年萬達(dá)各項(xiàng)業(yè)務(wù)收入為例：

2017年萬達(dá)集團(tuán)收入總共是2273.7億元，這里面商業(yè)地產(chǎn)收入1125.4億元，文化集團(tuán)收入637.81億元，影視集團(tuán)收入532億元，金融集團(tuán)收入321.2億元，網(wǎng)絡(luò)科技集團(tuán)收入58.6億元，其他業(yè)務(wù)130.7億元。

也就是說，目前跟房地產(chǎn)有關(guān)的業(yè)務(wù)收入只占到萬達(dá)集團(tuán)的50%左右，另外的50%是由新業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)的，而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)中，租金又占了一部分，所以目前萬達(dá)集團(tuán)非房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的業(yè)務(wù)收入大概是64%左右，這個比例要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出其他房地產(chǎn)開發(fā)商。

比如2017年恒大營業(yè)收入是3110.2億，這里面至少百分之90%以上的收入是來源于房地產(chǎn)。

所以盡管目前恒大的規(guī)模比萬達(dá)大，但是未來的發(fā)展?jié)摿Σ灰欢ū热f達(dá)好。

現(xiàn)在回過頭來看下王健林出售各種資產(chǎn)用于償還債務(wù)，降低企業(yè)負(fù)債壓力，走輕資產(chǎn)道路是一個很明確的選擇，至少他看見了未來中國房地產(chǎn)的道路不是很明朗。